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    2017楼市期中考|上半年土地市场似在打“王者荣耀”

    时间: 2017-07-05 17:44 来源:未知 作者:艾希

    2017楼市期中考??游戏卷

    上半年土地市场似在打“王者荣耀”

    回放电影说政策后,这一期,咱们来开局游戏聊土地~

    上下班的地铁里、等上菜的餐馆中,午休的办公室……在这些处所,你若是见到把手机横屏,两个大拇指狂点疯划的人们,不必问,十有八九是在玩一款游戏??“王者荣耀”。

    目前,这款手游的注册用户打破了2亿人,日活跃用户超过5000万,换句话说,在中国,每七个人中就有一个王者荣耀的玩家。大流量塑造大IP,大IP兑换大收入:数据显示,王者荣耀以今年一季度60亿元人民币的营收,跃居成为寰球最赚钱游戏。

    而这款游戏假如映照进房地产行业,就活脱脱是土地市场的现状啊!卖地至今还是许多城市的“支柱产业”,规矩制定者是政府,参加玩家是各房企,“3V3”、“5V5”犹如结合拿地,“铭文”数目对应土地贮备储藏,蕴藏,“打野”好比去各线城市布局以进级,“推倒塔”就是拿到了地,甭管走上路、中路、下路,能终极达到目标区域就行。

    2017年上半年,这局“楼市土地版王者荣耀”的战况,或许是如下这般:

    网速稍慢

    某研究院监测的全国50个典型城市反馈的数据显示:截至6月30日,2017上半年,这些城市的经营性土地(不包含工业用地和其他用地),成交占地面积共8750万平方米。与从前七年相比,同比变化分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。

    可见,土地成交的活跃性虽明显不及2010年?2014年同期,但从2015年开始,又恢复了正增长。这与各地踊跃制定供地方案、房企重视土地储备战略直接相关。

    统一份报告显示:上半年新葡京娱乐,50个典型城市的土地成交占地面积同比增长20%,显著高于国家统计局近期颁布的5%的同比增幅(今年1?5月,该数据为5.3%)。


    这阐明50城的土地市场热度高于全国均匀水平。而从50城与全国市场的累计成交同比增幅曲线看,显明可见两条曲线走势根本一致,差别只在因为有先有后,发生了一些空距:市场降温时,50城先于全国反映;市场回温时,50城也率先而动。

    可见,这50城真实货真价实的“典型”,是试得出水冷暖的那只“鸭”。

    供地多寡直接影响供需关联、房企策略和市场价格,就跟玩王者荣耀时,网速快慢决议了你是虐对手仍是坑队友一样一样的。

    级别变化

    上半年,一线城市的土地成交面积较去年下半年有所下降,但降幅有所收窄,这主要与北京出让了多宗自住型商品房用地有关;比三四线城市价值高,却比一线城市价格低的二线城市,虽还是全国土地成交的主力军,但位置也稍有被撼动的迹象??上半年成交占比不及去年下半年高;三四线城市正在演出“逆袭”,是唯一成交量环比上涨的城市级。

    从上半年50城的土地成交面积排名看,前十名的城市分别为郑州(836万平方米)、重庆(643万平方米)、徐州(639万平方米)、合肥(394万平方米)、西安(361万平方米)、武汉(352万平方米)、昆明(340万平方米)、贵阳(331万平方米)、常州(280万平方米)和镇江(271万平方米)。

    其中郑州、重庆、合肥、武汉、西安、昆明、贵阳属于热点省会城市或直辖市,去库存周期相对偏小,所以土地供应节奏开端调快。同理,上榜前20名的城市还有成都、杭州、南昌、南京,它们的上半年土地成交占地面积也都在150万平方米以上;而徐州、常州、镇江赖于临近强省会城市的地理优势,与它们相似的,也因此跻身前20名的还有佛山、宁波、青岛。


    由此可见,“王者”、“钻石”虽不好攀,但上半年这局打得好,“青铜”、“白银”也有能升到“黄金”、“白金”级别的潜质哦!

    “装备”涨价

    6月,50个城市的土地成交均价为5277元/平方米,环比增长6%,同比下降3%。

    回想整个上半年,今年4月时的地价水平创下自2010年以来的新高纪录,但至5?6月又开始回落,这充足体现了当前土地价格管控的即时有效性。

    总体说来,今年上半年的土地市场总体呈小增态势。


    详细到溢价率。6月,50城的土地成交溢价率为30%,环、同比分别减少20个和31个百分点。而纵向视察历史数据,从2011年起至2015年上半年,土地溢价率都是偏低的。自2015年下半年,土地溢价开始仰头,到2016年9月到达历史峰值??88%,但随后即将国家就开始了对高杠杆资金的管制,其作用传导到土地市场,使溢价率逐渐趋窄。

    国土资源部将土地溢价超过50%的情形界定为异常。基于这个标准,某研究院将50个典型城市划分为四类:

    溢价率大于75%的为过热区;介于50%和75%之间的为偏热区;大于25%但小于50%的属公道区;低于25%的为偏冷区。从下图可见,在部分地方进步了土地起拍价、落实土地限价政策等干涉下,今年上半年的月度溢价率总体上处于合理区间。


    特殊值得一提的是,50个城市中有10个三线城市的溢价率超过了50%。它们分别是清远、珠海、嘉兴、惠州、佛山、肇庆、漳州、镇江、中山和三亚。在这10城中排名第一的清远,也是50城中的榜首,溢价率高达214%。从管控土地价格斟酌,后续需要重点关注以它们为首的同类三线城市。

    这就像随着王者光荣越来越火,游戏装备价钱也水涨船高,不仅热点皮肤标价不菲,其余零碎装备也在涨价。

    以下服务区繁忙

    今年1?6月,50个城市的土地出让金总计10500亿元,又创历史新高。对照2010?2016年的7年间同期,分别增长69%、84%、185%、48%、30%、109%和33%。

    从今年已过的六个月看,除5月单月土地出让金有所下滑外,其余五个月的土地出让金规模都属于中等偏上程度。

    以6月为例,出让金2227亿元,环比增长84%,同比增长19%,以超过1500亿元即为偏高标准权衡,6月份的土地出让金非常可观。

    落到详细城市,上半年50城的土地出让金排行中,规模最靠前的10个城市分别为北京、武汉、重庆、杭州、合肥、广州、上海、郑州、南京和天津。四大一线城市中除深圳因为出让面积为是太少,其余全体在榜。其他7个城市也全部为省会城市或直辖市。


    此类城市之所以在土地收入上遥遥当先,一是因为土地价格本就高企,二是因为开发商对他们的渴求水平强烈,因此成交价格高、节奏密集。

    这和玩家集合多的服务区分外忙碌一个道理。

    中途退出亦有理

    50个典型城市中,有18城的60幅地块,于今年上半年期间涌现了流拍??就连北京也未免。

    流拍的呈现原因是房企对部分具体地块仍持谨慎立场,更和土地价格如滚雪球般越来越大,以及对土地开发建设的前提设置和要求配套越来越严苛关系伟大。

    但以这半年为察看区间,流拍面积总体处于低位,明显低于2010年?2016年的月度平均水平。


    以指定时间段流拍占地面积/(成交占地面积+流拍占地面积)=流拍率的公式盘算。今年上半年50城的土地流拍率为4%。而2010年?2016年的这一数据分离是9%、9%、11%、7%、7%、13%和6%。由此可见,今年上半年的土地流拍率为七年半以来最低。这一方面印证了土地市场愈发活泼,同时也解释了土地交易的质量较高。

    这就像王者荣耀里,无论多么剧烈的战局,也总会时不断有玩家或主动或被动地退出。

    “游戏”警示

    上半年全国50城土地市场的表示总体较好,呈三个主要特色:

    交易面积同比有增长,但增幅在不断收窄;

    溢价率总体坚持在50%警惕线内;

    土地流拍率降至历史最低。

    另外从城市构造看,长三角和珠三角等城市群中,近邻一二线城市的三线城市高成交和高溢价,但泡沫危险也值得小心。

    今年下半年,预计全国土地供给规模会进一步加大,尤其对于热门城市,在新房市场去库存周期显著偏低的情况下,土地供应势必要跟上,因而房企拿地机遇也将有所增加。但需要认识到的是,限制性办法只会增加不会减少。为预防游戏太火而失控,需要监管。
        

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