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    租售同权 长租公寓期待爆发

    时间: 2017-08-09 20:38 来源:未知 作者:艾希



    陕西西安新型社交公寓受年轻人青睐,App交房租休闲娱乐不出楼。视觉中国供图

    在“租售同权”的大背景下,长租公寓站上了政策的风口。

    7月初,上海推出两块分离位于张江南区和嘉定新城的“只租不售”地块。同样在7月,广州率先明白保障租购同权,赋予相符前提的承租人子女就近入学等公共服务权利,允许贸易用房改租赁住房,激励城中村做好安防统一出租。

    随后,住建部等九部委结合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(以下简称《通知》),要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,在广州、深圳等12个城市发展首批住房租赁试点,明确各地要搭建住房租赁交易平台。

    加快住房租赁市场的发展,除了规范监管外,一个非常重要的支点是提供大批稳定长久的可租房源,尤其是长租公寓在未来的发展引人关注。

    长租公寓成风口

    “未来,传统租赁模式将会逐渐消逝,规模化、机构化、专业化的资产托管是主流模式,同时会出生超大型的资产托管企业。”总部在北京的长租公寓企业自如的CEO熊林告知中国青年报·中青在线记者。

    熊林说,虽然长租公寓行业竞争剧烈,但是房屋租赁的市场占比依然较低,目前政策环境宽松,长租公寓行业的发展势头很好。自如已进入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市,房源保有量超过35万间,累计租客超过85万人,业主数量超过15万。

    “从前租赁市场的供应方主要是散户房东,国家有意支持、引导机构和长租公寓的发展,供给有组织、陈规模的租房供给和管理。”上海易居房地产研究院副院长杨旭红向中国青年报·中青在线记者表示,随着一系列租房政策的出台,整体环境越来越有利于长租公寓市场的发展。

    看到《告诉》后,优客逸家CEO刘翔感慨,一些列租房新政对整个长租公寓行业既带来利好,也提出了挑衅。他所开办的优客逸家公司是一家长租公寓领域的创业公司,目前在成都、武汉、北京、杭州4地运营,累计管理房屋超过30000间。

    依据华菁证券今年6月底发布的《长租公寓行业报告》(以下简称《报告》)的预测,未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式,假如品牌公寓未来能达到10%的市场占有率,整体的公寓数量将达到1060万间,Top10的管理公司平均管理间数为46.8万间,TopOP2的公司平均的管理数量将达到99.3万间。

    应届毕业生成争夺焦点

    长租公寓正受到各方青睐,不仅许多专注长租公寓范畴的创业公司取得资本的垂青,房地产企业、酒店集团、住房中介机构也纷纷入场。

    《报告》 显示,目前长租公寓市场主要有四类参与者:以万科泊寓、招商壹栈为代表的具有房地产开发商背景的公寓管理公司,利用母公司手中的闲置自持资产进行进级改革;以自如、相寓为代表的具备中介背景的公寓机构,将长租公寓作为租赁中介业务的变形投入市场;酒店类背景的公寓商,如华住集团参加投资的城家、铂涛集团打造的窝趣等,其对住客和存量物业的管理经验非常丰盛;创业公司则是目前长租公寓领域数量最多的参与者,他们在资源端和资金端都没有先发优势,但经营思路和方式灵巧,通常能在一个细分领域中实现超速逾越。

    固然各类长租公寓都有不同的运营作风和特点,但年青人,尤其是应届毕业生,已然是这个市场竞争的焦点。免押金,房租月付,免服务费……各家长租公寓推出的租房优惠一波接一波。

    日前,58同城推出一项专门面向2017年应届毕业生的租房活动——新巢计划。6月15日~7月21日,2017年应届毕业生在北上深租赁58品牌馆旗下配合的公寓,可申请“零押金”、“房租月付”等福利。

    “新巢方案”的毕业季租房优惠并非国内首例。蛋壳公寓、自如等都相继推出毕业季房屋租赁的优惠运动,且优惠形式大同小异。这些优惠活动紧扣应届毕业生资金缺乏的痛点,主打“零押金”、“月付”。

    例如,自如从2013年开始推出的“海燕筹划”,旨在为初入社会的大学毕业生提供专属租房资金支持,每一年都在延续“月付0押金”政策。据自如公关负责人宋丽亚介绍,截至7月14日,已有超过2万名应届毕业生通过“海燕打算”入住自如,较去年同期增长近一倍。

    “对应届毕业生的连续高频投入,从深远来看是正确的选择。”宋丽亚如斯表示,这也许可以说明长租公寓费尽心思吸引毕业生的原因。

    价钱偏高,可望不可即

    不外,对大多应届毕业生而言,长租公寓好像仍有点可望不可即。

    2014年大学毕业后,张秋正式开端了“北漂”生活。3年来,她大部分时间租住的都是自如的房间。她认为,对于没有租房经验的毕业生来说,自如等明码标价的品牌公寓比较适合。“但平等条件的房子,自如的价格会比其它品牌贵一些,所以手头资金紧张的学生可能会嫌贵。”

    在记者采访中,许多应届大学生表现仍是偏向选择小中介,“初来北京,现在还在实习期,生活费原来就已经紧巴巴的,能省一点是一点。”90后的李涛(化名)现在住的是自如,刚毕业的时候租的是地下室。

    除了价格偏贵之外,年轻人对长租公寓的另一个亲身感想是想找到合适的房源非常难。“想在北京找到满足的房东和房源真实不容易。”张秋感叹。

    据《报告》统计,我国目前品牌公寓的数目不到200万间,占整体租赁市场的比重约为2%,集中式公寓龙头公司的均匀管理规模在2万~3万间左右,分散式公寓龙头公司管理规模在50万间左右。

    针对房源不足,《通知》提到踊跃盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防平安条件。摸索采用购置服务模式,将公租房、人才公寓等政府或国有企业的房源,委托给住房租赁企业运营管理。

    上述划定和市场趋势让优客逸家长租公寓CEO刘翔感到,未来在房源获取问题上,将与国企有更多协作机遇:“当下的最佳选择是,让有低成本资金和房源政策优势的国企解决好资源供给问题,有活气、市场化的民营企业解决好效率和用户休会等服务运营问题。”

    穿高跟鞋做百米冲刺

    在长租公寓企业的运营管理中,获取房源只是第一步,之后的出租营销、租后服务等许多环节都考验企业经营者的运营管理能力。因为产业链条太长,盈利一直是长租公寓行业的广泛困难。

    《报告》指出,我国长租公寓一直处于谨慎发展状态,原因之一是资产价格的高企导致国内租金回报率长期较低,这使得长租公寓的拿房成本高且企业很难在起步阶段自持物业。

    相关统计显示,在入住率为95%的情形下,拿房成本达到租金收入的60%,则息税前利润率为0。人房比到达11人/百间则息税前利润率也将为0。综合来看,55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点。这样的利润构造意味着长租公寓并不是一个盈利空间很丰厚的行业。

    在实现盈利的问题上,刘翔和他率领的优客逸家团队颇有心得。今年4月,优客逸家在成都市场首次实现单城盈利,目前已经持续3个月实现盈利,且盈利增速在加快。据刘翔泄漏,“上个月是3%的息税后净利润率”。成立于2012年的优客逸家也由此成为长租公寓行业首家宣布规模化盈利的企业。

    对于大多数长租公寓企业的盈利难问题,刘翔以为,首先是房源笼罩密度不够,或者说房源规模还没到盈利的临界点。“半径3公里内,你有10套房子,和有200套房子,所对应的人效有伟大差别。房源越集中,人效就越高,运营本钱就越低。”刘翔说,规模和密集度是长租公寓行业盈利的基本。“根本上一个城市在1.5万间左右的规模,才是个比较舒畅的临界点,这个优客在成都是验证过的。”

    熊林则表示,长租公寓市场的利润空间主要来自创造产品附加值和提升运营效率。他介绍了自如的详细做法:通过大规模的供应链提供优质廉价产品,“原来个人采购一个床垫要1000多元,自如整体洽购可能只需要800元”;提供增值服务以创造附加值,“收取一个月的佣金,不仅匹配信息,还提供宽带、双周保洁、维修等基础服务”。

    由于拥有跨行业、跨地区、跨周期、疏散化、非标准、推广销售不同步等特色,长租公寓的规模化复制和运营效率晋升并没有那么轻易。如何既保持增长,又坚持健康指标?用刘翔的话说,“这就像穿高跟鞋做百米冲刺,是对治理运营才能的极大考验”。

    “这个行业价值链很长,从拿房、生产、租房和运维,每个环节都有很多危险点,都会把你的利润吞噬。”盈利的经验告诉刘翔,要实现对各个环节的有效运营管控,当面需要依托非常壮大的IT系统支持。

    对于长租公寓的未来前景,杨旭红认为,企业本身难以盈利是一方面,政府的政策支持力度偏小也是原因之一。杨旭红提议,政府能够斟酌给长租公寓企业减免企业增值税、企业所得税,或者缩短租赁用地应用权的年限,从而下降租赁企业的成本。
      

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